Paragrafen

Paragraaf Grondbeleid

3.7.2 Beleid grondexploitaties

Gemeentelijk grondbeleid
Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B en W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd. Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend).

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B en W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Jaarlijks worden alle grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2023, is hiervan afgeleid.

Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen
Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen)
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2024 en de jaarverantwoording 2023.

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht.

De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het jaar 2024 is de toe te rekenen rente berekend op 1,3% op jaarbasis. Voor het jaar 2025 wordt hiervan ook uitgegaan. Voor de jaren daarna worden de financieringslasten voorzichtigheidshalve begroot op basis van een rekenrente van 1,8%.

De kosten van het bouw- en woonrijp maken zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Deze reeds gerealiseerde prijsstijgingen zijn doorvertaald in de nominaal begrote kosten van het bouw- en woonrijp maken. Over 2023 is een gemiddelde kostenstijging van circa 3 tot 4% verwerkt in de eenheidsprijzen. Deze stijging is verwerkt in het resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties.

Het onderzoek naar de prijsontwikkelingen en de rente heeft geresulteerd in het hanteren van de volgende parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten voor de komende jaren.

Jaar

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Woningbouw

Bedrijventerrein

2024

4,0%

0,0%*

0,0%*

1,30%

2025

3,0%

2,0%

2,0%

1,30%

2026 t/m 2033

2,0%

2,0%

2,0%

1,80%

* Opbrengstenstijgingen in 2024 zijn reeds verwerkt in de gehanteerde

eenheidsprijzen op 01-01-2024

De fasering van het programma
Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten.

De fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw zijn mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo 2020-2030, Omgevingsvisie Almelo 2020-2040, "Ruimtelijke Programmatische Visie wonen en werken" en de Regionale Woonagenda Twente 2030. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het huidige woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 380 woningen per jaar. Hiermee geven we invulling aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente en de Woondeal Twente. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 begin 2023 vastgesteld.

Er is momenteel veel in beweging op de woningmarkt. De provincie en gemeenten in Twente hebben de Regionale Woonagenda Twente 2030 getekend. De essentie hierin is: harde en zachte plancapaciteit versnellen en nieuwe plannen ontwikkelen voor de bovenlokale opgave. Eind 2022 is de Woondeal Twente gesloten. Deze is getekend door rijk, provincie en 14 gemeenten. De raad heeft besloten voor de woondeal te streven de ambitie van 3.400 tot 4.100 woningen tot en met 2034 te versnellen naar 2030. Daarnaast is eind 2022 de Woondeal Twente getekend door rijk, provincie en 14 gemeenten.

Almelo heeft met de overige 13 gemeenten in Twente en Provincie Overijssel de programmeringsovereenkomst 2023-2026 ondertekend. De basis van de overeenkomst is een onderzoek van bureau Stec met een vraagprognose naar bedrijventerreinen tot 2040 in Twente. De uitbreidingsvraag in Twente tussen 2023 tot en met 2040 is naar verwachting tussen 221 hectare in een laag scenario tot 443 hectare in een hoog scenario. Het afsprakendocument bevat een overzicht van nieuwe plannen van Twentse gemeenten. Aan de status van deze plannen zijn de kleuren groen, geel en oranje gekoppeld.   Groen is akkoord en kan ontwikkeld worden. Geel is kwantitatief bestuurlijk akkoord, maar de kwalitatieve afspraken moeten regionaal worden afgestemd. Oranje is nog niet akkoord en moet zowel kwantitatief als kwalitatief nog regionaal afgestemd worden. Voor de invulling van de Almelose vraag is 10-40 hectare afgesproken.
Onze ingediende plannen voor XL Businesspark 2 (circa 75 hectare) voor het faciliteren van de regionale vraag naar grootschalige kavels (121-199 hectare) en voor Buitenhaven West (circa 7 hectare) voor het opvangen van de lokale vraag (10-40 hectare) in Almelo staan op geel.

In 2023 is in januari gestart met de opzet van de economisch ruimtelijke visie. Het college heeft een economisch – ruimtelijke visie opgesteld. Met deze visie kijkt het college vooruit naar de economie van 2040. Met als belangrijke punten dat de economie toekomstperspectief heeft volgens de koers de plek waar we bedenken én maken. Bij de koers hoort een additionele ruimtevraag van 70 hectare. In samenhang met onder andere de opgaven voor woningbouw, duurzaamheid, infrastructuur en natuurbehoud wil het college deze ruimtevraag faciliteren. In het eerste kwartaal vindt hierover besluitvorming plaats, waarbij het college de raad voorstelt de ruimtebehoefte van bedrijven te betrekken bij de opzet van de omgevingsvisie.

De RSIA is een ambitiedocument van Almelo, Enschede, Hengelo en de provincie Overijssel waarmee we onze gezamenlijke doorgroeiambitie richting het Rijk aangeven. Vanuit Almelo is dat begeleid door programma Stedelijke Ontwikkeling. In de RSIA is aangegeven dat we als drie Twentse steden ruimte creëren voor o.a. woningbouw en bedrijvigheid. Expliciet wordt XL -2 genoemd als optie voor de vraag naar grootschalige bedrijvigheid.

Winst- en verliesname
Als er een tekort wordt begroot, dient ter dekking van dit gehele tekort een voorziening te worden getroffen.
Indien een grondexploitatie winstgevend is, dan wordt de percentage of completion methode toegepast, waarbij naar rato van de voortgang van de realisatie van kosten en opbrengsten, een deel van de begrote winst moet worden genomen.

Deze pagina is gebouwd op 08/02/2024 11:22:28 met de export van 08/02/2024 11:15:59